Slimme logistiek zorgt voor beheersbare uitvoeringsplanning

Met Justus ontwikkelt en bouwt J.P. van Eesteren de eerste woontoren in de Sluisbuurt op het Amsterdamse Zeeburgereiland. Er komen 289 nieuwe energiezuinige middenhuurwoningen, onder meer in een honderd meter hoge toren. De oplevering is medio 2024 voorzien. De bouw is logistiek uitgekiend tot in het kleinste detail. “Alle ketenpartners werken mee aan de scheiding van logistiek en uitvoering”, vertelt projectmanager Erwin de Waal.

Woontoren Justus is ontwikkeld in intensieve samenwerking tussen J.P. van Eesteren, Gemeente Amsterdam en Achmea Real Estate. Voor deze totaalaanpak is gekozen om betaalbaar wonen mogelijk te maken. Het ontwerp is van de Architekten Cie. De 2- en 3-kamerappartementen zijn verdeeld over een 33 verdiepingen tellende woontoren en een naastgelegen laagbouwdeel. Op de begane grond van de woontoren is circa 900 vierkante meter ruimte gereserveerd voor commerciële invulling. Onder de laagbouw komt een kleine parkeergarage voor 38 auto’s.

'Groen gebouw'

Justus heeft een robuuste uitstraling, met onder meer een elementgevel van aluminium en glas en brede kozijnstroken. Een groot deel van het oppervlak van de bouwkavel, waaronder de daken, wordt voorzien van beplanting, met op de 24e verdieping een dakterras voor bewoners. De daken worden grotendeels belegd met zonnepanelen en de parkeergarage krijgt een retentiedak. Daarnaast wordt de woontoren aangesloten op het ondergrondse afvaltransportsysteem van de Sluisbuurt. Ook krijgt het gebouw een WKO-voorziening. Het project bereikte in november 2023 het hoogste punt en wordt turnkey opgeleverd.

Logistieke hub

Vanaf het eerste structuurontwerp is een kostenefficiënt constructief plan gemaakt. Pal naast de bouwplaats plaatste J.P. van Eesteren een logistieke hub om de bouwlogistiek te stroomlijnen. De Waal: “De woontoren is uitgevoerd in tunnelbouw, met geveldichting direct erachteraan, waarbij van buiten naar binnen wordt gewerkt. De ketenpartners leveren hun materialen minimaal verpakt aan bij de hub.

De logistieke stromen zijn gescheiden van de bouw- en installatiewerkzaamheden. Dat helpt de bouwplaats netjes te houden. Alle materialen staan klaar op de plek waar die dag gewerkt wordt en het bouwafval van de vorige dag is dan al opgeruimd.”

Prefab aanlevering

Prefab aanlevering maakt deel uit van de aanpak. W-installateur Giesbers Installatiegroep stelt de pakketten samen in de eigen fabriek. De materialen worden via de hub just-in-time aangeleverd op de plek waar monteurs ze nodig hebben. Alle werktuigkundige onderdelen worden zoveel mogelijk plug-and-play aangeleverd en/of mee gestort in de tunnels. “Hierdoor maken we veel minder montage-uren. Ook de groothandel werkt mee, door alle onderdelen zoveel mogelijk in pakketten te leveren. Het geeft maar aan dat bouwlogistiek steeds meer ketensamenwerking is geworden en dat je alle partijen daarin moet meenemen.”

Procesorganisator

De rol van de aannemer verandert daardoor ook. De tijd dat iedereen zijn eigen ding deed op de bouwplaats is voorbij, zegt De Waal, die een team van 15 werkvoorbereiders en uitvoerders tot zijn beschikking heeft. “Zij zijn dagelijks bezig om vooruit te denken en te anticiperen. Deze projectaanpak vraagt dat nog meer. Zie het als een trein waarvan de samenstelling vooraf is uitgewerkt; vervolgens moeten de wagons allemaal blijven rollen. Wij doen dat met heldere afspraken.” Zo moeten de ketenpartners, ook de afbouwers, in een week klaar zijn met een verdieping. “Alleen zo kunnen wij deze bouwmethode efficiënt uitvoeren. Het spreekt voor zich dat wij daar als procesorganisator continu mee bezig zijn.”